LA SITUATION :
Dans un acte de vente en date du 20 octobre 2023, la ville de Catelnau-le-Lez a vendu un terrain à promoteur pour y construire des bureaux. Le prix de vente est inférieur de 40% à l’estimation faite par la SERM (Société d’Equipement de la Région de Montpellier). Cette estimation avait été faite à la demande de la ville. Le manque à gagner pour la ville est de plus de 1,5 million d’euros.
Le Maire se défend en arguant d’une estimation des domaines faite en 2021. Celle-ci n’est pas pertinente puisqu’elle s’inscrivait explicitement dans l’hypothèse de bâtir des « équipements publics », alors que finalement c’est une opération immobilière de construction de bureaux privée avec une Surface de Plancher très supérieure à l’estimation des domaines qui a été conclue.
DANS LE DETAIL :
Monsieur le 1er adjoint de Castelnau-le-Lez a proposé, par une délibération du Conseil Municipal de Castelnau-le-Lez le 7 mars 2022, de vendre un terrain communal de 9797 m² pour un prix de 2 253 310 € HT. Cette vente devait s’inscrire dans le cadre du programme Métropolitain « Med Vallée », en précisant que ce projet avait, je cite, « vocation à accueillir des constructions et installations nécessaires aux services publics et d’intérêt collectif ». La délibération a été votée à l’unanimité.
Cette destination était nécessaire puisque la zone constructible concernée est classée « Zone UP » dans le PLU, qui est « une zone vouée exclusivement à l’accueil d’équipements publics ou d’intérêt collectif » et où y « sont interdits les constructions destinées aux bureaux ».
L’article 4 de l’arrêté du Ministre du logement et de l’habitat durable du 10 novembre 2016 définit précisément le type d’équipements publics qui peuvent être construits dans cette zone et confirme avec précision l’impossibilité d’y construire des bureaux.
Depuis la présentation commerciale du projet en juin 2023, nous constatons que le projet présenté par les promoteurs, relayés par les médias, permet à tout type d'entreprise de s'y installer, et derrière l'appellation erronée « locaux d'activité d'intérêts collectifs » se cache une simple opération immobilière de construction de bureaux, non autorisée par le PLU, ce qui entache d'irrégularités le permis accordé.
Aucune référence à des « équipements publics » n’apparait dans la communication des promoteurs, et ceux-ci n’ont pas obtenu le label « Med Vallée » pourtant mis en avant en 2022 dans la délibération votée. Le permis de construire n’a pas été contesté, faute de pouvoir justifier d’un intérêt à agir.
En juin 2021, la Direction des Finances Publiques (service des Domaines) a fait une évaluation de la valeur vénale de deux terrains mitoyens, l’un qui sera destiné au Projet Castel Med Park, et l’autre au GIHP. Cette estimation était à l’époque de 1,6 million d’euros, mais elle n’est pas pertinente pour le projet finalement décidé, puisqu’elle s’inscrivait explicitement dans l’hypothèse de bâtir des « équipements publics », avec une Surface de Plancher (SDP) très inférieure à ce qui sera finalement décidé. Cette estimation ne concernait pas des immeubles de bureaux.
Probablement conscients de l’inadéquation de cette estimation avec la nouvelle destination du projet Castel Med Park, les services de la ville nous ont indiqué par écrit avoir demandé une estimation à la SERM (Société d’Equipement de la Région de Montpellier) sur les prix pratiqués dans la Métropole de Montpellier, pour aboutir à un prix de 441 € HT/m² de SDP (Surface de Plancher) ; selon nos informations, ce prix au m² semble être en phase avec les prix actuels du marché.
Le permis de construire accordé fait état de 8571 m² de Surface de Plancher, ce qui est confirmé par les informations commerciales et réglementaires publiées par le promoteur.
Il en résulte que le prix de vente du terrain aurait dû être de : 8571 m² x 441 €/m² soit environ 3 millions 780 milles euros hors taxes.
L’acte de vente signé par le Maire le 20 octobre 2023 confirme que la Société Castel Med Park pourra construire 8571 m², mais au prix convenu de seulement 2 millions 253 310 € hors taxes.
Cela représente une remise de plus de 40 % par rapport au prix du marché, et une perte de recette de plus de 1,5 million d’euros pour la ville.
8571 m² de surface de plancher pour 2 millions 253 milles euros, cela fait 262 € hors taxes du m², alors que l’estimation de la SERM la plus récente, demandée par les services de la ville, indique 441 € hors taxes le m². Une différence de près de 180 € au m² entre l’estimation des experts et le prix de vente.
François Brothier, conseiller municipal d'opposition a intérrogé le Maire lors du conseil municipal du lundi 11 décembre via une question orale sur la construction du projet Castel Med Park et le manque à gagner de 1,5 millions d'euros pour la commune.
PS : Mr le Maire, dans sa réponse à la question orale de Mr Brothier posée en Conseil Municipal le 11 décembre 2023, semble vouloir justifier le caractère « équipement public » du projet du promoteur par l’existence d’une crèche en son sein.
Cet argument ne peut être retenu pour qualifier l’ensemble du projet d’ « équipement public ou de service public ». Le descriptif du permis de construire fait état d’une « micro-crèche » de 20 places sur 167 m² (pour une surface de plancher totale de 8571 m², soit moins de 2% du total), et les documentations commerciales mettent en avant le caractère de service aux employés des immeubles de cette micro-crèche, ce qui lui enlève tout caractère public.
Nous avons donc décidé de faire un signalement auprès de la Cour des Comptes pour comprendre pourquoi il existe un rabais de 1,5 millions d'euros.
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Retrouvez le verbatim complet de l'intervention de François Brothier en conseil municipal ci-dessous :
Question Orale concernant le prix de vente par la Commune du terrain en face
du Lycée Pompidou pour la création de 8571 m² de bureaux (projet Castel Med
Park) ?
Monsieur le Maire,
Le 7 mars 2022 vous avez fait voter par le Conseil Municipal une délibération vous
permettant de vendre un terrain propriété de la ville à la SAS Castel Med Park pour un projet qui devait s’inscrire dans le cadre du programme métropolitain « Med Vallée », en précisant que ce projet avait, je cite, « vocation à accueillir des constructions et installations nécessaires aux services publics et d’intérêt collectif ».
Cette destination était nécessaire puisque la zone constructible concernée est classée « Zone UP » dans le PLU, qui, je cite le PLU, est « une zone vouée exclusivement à l’accueil d’équipements publics ou d’intérêt collectif » et où y « sont interdits les constructions destinées aux bureaux ».
L’article 4 de l’arrêté du Ministre du logement et de l’habitat durable du 10 novembre
2016 définit précisément le type d’équipements publics qui peuvent être construits
dans cette zone et confirme avec précision l’impossibilité d’y construire des bureaux.
Depuis la présentation commerciale du projet en juin 2023, en votre présence, nous constatons que le projet présenté par les promoteurs, relayés par les médias, permet à tout type d'entreprise de s'y installer, et derrière l'appellation erronée « locaux d'activité d'intérêts collectifs » se cache une simple opération immobilière de construction de bureaux, non autorisée par le PLU, ce qui entache d'irrégularités le permis que vous avez accordé.
D’ailleurs, aucune référence à des « équipements publics » n’apparait dans la communication des promoteurs.
Ce projet, situé sur un terrain de garrigue, actuellement non construit, en face du Lycée Pompidou, est en fait composé de 4 immeubles de bureaux de près de 23 m de haut, sur 1 ha avec 8571 m² de surface de plancher. C’est donc un projet très massif.
En juin 2021, vous aviez fait faire par la Direction des Finances Publiques une
évaluation de la valeur vénale de deux terrains mitoyens, l’un qui sera destiné au projet Castel Med Park, et l’autre au GIHP. Cette estimation était à l’époque de 1,6 million d’euros, mais elle n’est pas pertinente pour le projet finalement décidé, puisqu’elle s’inscrivait explicitement dans l’hypothèse de bâtir des « équipements publics », avec une Surface de Plancher (SDP) très inférieure à ce qui sera finalement décidé.
Cette estimation ne concernait pas des immeubles de bureaux.
Conscients, je le pense, de l’inadéquation de cette estimation avec la nouvelle
destination du projet Castel Med Park, les services de la ville m’ont indiqué par écrit
avoir demandé une estimation à la SERM sur les prix pratiqués dans la Métropole,
pour aboutir à un prix de 441 € HT/m² de SDP (Surface de Plancher) ; selon nos
informations, ce prix au m² semble être en phase avec les prix actuels du marché.
Le permis de construire accordé fait état de 8571 m² de Surface de Plancher, ce qui
est confirmé par les informations commerciales et réglementaires publiées par le
promoteur. Il en résulte que le prix de vente du terrain aurait dû être de : 8571 m² x 441 €/m² soit environ 3 millions 780 milles euros hors taxes.
L’acte de vente que vous avez signé le 20 octobre 2023 confirme que la Société Castel Med Park pourra construire 8571 m², mais au prix convenu de seulement 2 millions 250 milles euros hors taxes.
Cela représente une remise de plus de 40 % par rapport au prix du marché, et une
perte de recette de plus de 1,5 million d’euros pour la ville.
Pour que tout le monde comprenne bien, 8571 m² de surface de plancher pour 2
millions 250 milles euros, cela fait 262 € hors taxes du m², alors que l’estimation de la SERM la plus récente, demandée par vos services, indique 441 € hors taxes le m².
Une différence de près de 180 € au m² entre l’estimation des experts et votre prix de
vente.
Ma question, Monsieur le Maire, est la suivante : pourquoi un rabais aussi
considérable, et très défavorable aux intérêts de la ville ?
Y a-t-il d’éventuelles contreparties permettant de justifier un tel rabais pour la ville ? Si oui, lesquelles précisément ?
Sinon, quelles sont vos explications ?
Je vous remercie d’avance pour votre réponse.
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